Immobilien erfreuen sich immer grösserer Beliebtheit, insbesondere Pensionskassen halten vergleichsweise hohe Quoten an Immobilien in ihren Vermögensverwaltungen. Gemäss Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) können Pensionskassen bis maximal 30 % in dieser Anlageklasse investieren. Doch woher kommt das Vertrauen der Investoren in Immobilien und wieso macht es Sinn, Immobilien in einem diversifizierten Portfolio zu halten?
Investieren in Immobilien
Es gibt viele Möglichkeiten in Immobilien zu investieren. Die gängigste Form ist der Kauf einer einzelnen Liegenschaft, welche selbstbewohnt oder weiter vermietet wird. Für diese Art der Immobilieninvestition ist ein hoher Kapitalbedarf nötig und die Liegenschaften müssen von den Eigentümern selbst bewirtschaftet werden. Eine weitere Möglichkeit ist der Kauf von entsprechenden Finanzprodukten. Hierbei gibt es einerseits die Möglichkeit, Aktien von Immobilienbewirtschaftern zu kaufen oder andererseits auf Immobilienfonds auszuweichen. Der Vorteil von Finanzanlagen ist, dass in ein breit gefächertes Portfolio von unterschiedlichsten Liegenschaften investiert werden kann. Wobei Fonds tendenziell mehr Wohnimmobilien halten und Immobilienaktiengesellschaften mehr in Büro- und Gewerbeliegenschaften investiert sind. Der Kapitalbedarf für eine Investition über Finanzanlagen kann, im Gegensatz zu einer Direktinvestition, wenige Franken betragen und die Bewirtschaftung der Immobilien wird durch die entsprechende Gesellschaft übernommen. Dabei befinden sich die darunterliegenden Liegenschaften im Besitze des Fonds beziehungsweise der Immobilienaktiengesellschaft. In der Folge fokussieren wir uns auf den Markt der Schweizer Immobilienfonds.
Positive Eigenschaften im Portfolio
Immobilienfonds bilden in der Schweizer Vermögensverwaltung einen wichtigen Faktor innerhalb der Aufteilung der Vermögenswerte (Asset Allocation). Gemäss der Pensionskassenstudie 2019 der Swisscanto halten Pensionskassen im Schnitt 24.8% ihrer Vermögenswerte in Immobilien. Gemäss eigenen Berechnungen der Graubündner Kantonalbank führt auf Basis der modernen Portfoliotheorie, ein Anteil an Immobilien immer zu einem Mehrwert in einem gut diversifizierten Portfolio. Sofern diese Anlageklasse natürlich nicht aus anderen Gründen im vornherein ausgeschlossen wird. Ausschlaggebend für diese Präferenz zu Immobilien sind unterschiedliche Aspekte. Pensionskassen schätzen die stabile Wertentwicklung der Immobilien. Zudem bieten die periodischen und stabilen Ausschüttungen eine ideale Grundlage für das Bilanzstrukturmanagement (Asset and Liability Management). Von Seiten der Finanztheorie bieten die Immobilienfonds mit ihren tiefen Korrelationen, also tiefen Abhängigkeiten zu anderen Anlageklassen wie Aktien oder Obligationen, einen entscheidenden Vorteil in Bezug auf die Diversifikation. Zusätzlich zu den ohnehin schon tiefen Korrelationen, gleichen sich die Korrelationen auch in Stressphasen nicht oder nur sehr geringfügig an. Dies stabilisiert das Portfolio zusätzlich. Der Grund für diese positiven Portfolioeigenschaften der Immobilienfonds liegt in dessen Struktur. Immobilienfonds fokussieren sich schwergewichtig auf den Wohnimmobilienmarkt, welcher sich von den konjunkturellen Bewegungen grösstenteils unbeeindruckt zeigt. Daraus ergeben sich stabile Cashflows, welche zu einer Ausschüttungsrendite von aktuell rund 2.5% führen (Stand April 2020, Index für Schweizer Immobilienfonds). Vor allem im Vergleich zu Nominalwerten sind Immobilien daher in Zeiten von sehr tiefen Zinsen attraktiv. Zusätzlich profitieren die Immobilien vom aktuellen Tiefzinsumfeld deshalb, weil Refinanzierungen am Kapitalmarkt zu günstigen Konditionen erfolgen können.
Eigenheiten des Immobilienmarktes
Zu den Haupttreibern der Kursentwicklung von Schweizer Immobilien zählt das Zinsumfeld. Zusätzliche Einflussfaktoren sind auf der Angebots- und Nachfrageseite zu finden. Die wichtigste Einflussgrösse auf der Angebotsseite ist die Bautätigkeit. Die Nachfrageseite wird vor allem vom Bevölkerungswachstum beeinflusst, welches in der Schweiz hauptsächlich von der Nettozuwanderung geprägt wird.
Zu beachten gilt bei Investitionen in indirekten Immobilienanlagen stets die Handelsliquidität des jeweiligen Immobilienfonds. Aufgrund der Grösse des Immobilienmarktes (tägliches Handelsvolumen von rund CHF 40 Mio., SWIIT Index) sind grössere Käufe und Verkäufe nicht möglich, ohne den Markt zu beeinflussen. Daher eignen sich indirekte Immobilienanlagen weniger für das periodische Handeln (Trading), sondern sind in der Regel eine langfristige und strategische Anlage und dient der Stabilisierung des Portfolios. Die Graubündner Kantonalbank investiert in eine langfristige, strategische Quote in Immobilien innerhalb der Vermögensverwaltung. Mittelfristige Opportunitäten werden für punktuelle Zukäufe genutzt.
