Die wohl naheliegendste Art der Immobilieninvestition ist der direkte Kauf einer Liegenschaft, wobei eine Privatperson oder eine Gesellschaft als Eigentümerin der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen wird. Oftmals steht beim Kauf einer Liegenschaft die Nutzung im Vordergrund – zum Beispiel als Wohnliegenschaft oder für eine gewerbliche Nutzung. Der Hauptgrund für den Kauf einer Liegenschaft ist also nicht in erster Linie die Erwartung einer Wertsteigerung. Trotzdem ist der Eigentümer natürlich an einer positiven Wertentwicklung seiner Liegenschaft interessiert.
Für uns als Vermögensverwalter stehen jedoch primär die indirekten Immobilienanlagen im Vordergrund. Dazu gehören Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften und Immobilienstiftungen. Diese Anlagelösungen ermöglichen es einem Investor, in den breiten Schweizer Immobilienmarkt zu investieren. Folgende Übersicht gibt einen Überblick über die unterschiedlichen Anlagelösungen.
Übersicht Schweizer Immobilienanlagen
Wie Aktien- oder Obligationenfonds bieten auch Immobilienfonds die Möglichkeit, über den Erwerb von Anteilen, in ein breit diversifiziertes Portfolio zu investieren. In der Schweiz gibt es aktuell 52 Immobilienfonds – wovon 38 an der Börse kotiert sind. Das Gesamtvolumen der kotierten Schweizer Immobilienfonds beträgt ca. CHF 74 Mia. (Stand per September 2021). Insbesondere aufgrund unterschiedlicher steuerlicher Behandlung ist zwischen Immobilienfonds mit direktem und indirektem Grundbesitz zu unterscheiden. Bei Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz hält der Fonds Liegenschaften direkt, d.h. der Fonds kauft die Liegenschaften direkt am Markt ohne dabei über eine Zwischenpartei zu gehen. Bei indirektem Grundbesitz erfolgt der Kauf der Liegenschaften über eine Tochtergesellschaft oder der Fonds investiert in weitere Immobilienfonds (Fund of funds Strukturen). Diese Unterscheidung ist aus steuerlichen Überlegungen wichtig, da Investitionen in direkte Immobilienfonds steuerlich bevorzugt werden. Der wichtigste Index für kotierte Immobilienfonds in der Schweiz ist der «SXI Real Estate Funds Broad Index» (SWIIT-Index).
Eine weitere Möglichkeit zur Investition in den Schweizer Immobilienmarkt besteht im Kauf von Aktien einer Immobiliengesellschaft. Dabei handelt es sich um Gesellschaften, die sich auf den Kauf, Verkauf und auf die Bewirtschaftung von Immobilien spezialisiert haben. Immobiliengesellschaften haben oftmals den Fokus auf Büro- und Geschäftsimmobilien gesetzt. Dies hat vor allem auch einen regulatorischen Grund: In der Schweiz sind Personen mit Domizil Ausland beim Kauf von Wohnimmobilien zwecks Spekulation eingeschränkt (Lex Koller). Dieses Verbot ist auch für den Kauf über eine Immobiliengesellschaft gültig. Um trotzdem für Personen mit Wohnsitz im Ausland zugänglich zu sein, haben sich Immobiliengesellschaften vermehrt auf Büro- und Geschäftsimmobilien fokussiert. Der «SXI Swiss Real Estate Shares Index» (REAL-Index) bildet den Markt für kotierte Schweizer Immobiliengesellschaften ab.
Über spezielle rechtliche Rahmenbedingungen verfügen die Immobilienanlagestiftungen. Anteile können nicht von Privatpersonen, sondern nur von steuerbefreiten Vorsorgeeinrichtungen (Pensionskassen, Freizügigkeitsstiftungen oder Vorsorgestiftungen) erworben werden. Sämtliche Schweizer Immobilienanlagestiftungen finden sich im KGAST-Index wieder (Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen).
Gegenüberstellung der Immobilienanlagen
Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die wichtigsten Eckpunkte der verschiedenen Anlagemöglichkeiten:
Die Charakteristik einer Liegenschaft hängt sehr stark auch mit deren primären Nutzungsart zusammen. Dabei unterscheiden wir zwischen Wohn- und Kommerzliegenschaften. Im Bereich der Immobilienfonds gibt es Anlagelösungen die eine Spezialisierung aufweisen – gleichermassen gibt es jedoch auch Produkte die ein gemischtes Portfolio halten. Immobiliengesellschaften weisen eine Tendenz zu Kommerzliegenschaften auf, während Anlagestiftungen den Fokus auf Wohnimmobilien gerichtet haben. Da die Preisentwicklung von Kommerzliegenschaften stärker von der konjunkturellen Entwicklung abhängig ist, weist dieses Segment auch ein erhöhtes Wertschwankungsrisiko auf. Bei einer Investition in Immobiliengesellschaften dürfen Investoren, nebst der Analyse des Immobilienmarkts, auch die unternehmensspezifischen Risiken nicht vernachlässigen. Diese unternehmensspezifischen Risiken sowie die Ausrichtung auf Kommerzliegenschaften führen dazu, dass Immobiliengesellschaften im Vergleich zu Immobilienfonds und Anlagestiftungen das höchste Wertschwankungsrisiko aufweisen. Über einen langfristigen Zeitraum weisen Immobilienaktien jedoch auch die grössten Rendite-Chancen auf. Im Vergleich zu Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften sind Immobilien-Anlagestiftungen nicht kotiert und weisen daher kein Agio (Aufpreis welcher an der Börse gezahlt wird) auf. Dies erklärt auch den linearen Wertanstieg (siehe Abbildung «Entwicklung Schweizer Immobilienanlagen), welcher den Wertanstieg der zugrundliegenden Liegenschaften wiederspiegelt.
Im Portfoliokontext bieten indirekte Immobilienanlagen, mit ihren tiefen Korrelationen zu herkömmlichen Anlageklassen wie Aktien oder Obligationen, einen entscheidenden Vorteil in Bezug auf die Diversifikation. Zusätzlich zu den ohnehin schon tiefen Korrelationen, gleichen sich diese auch in Stressphasen nicht oder nur sehr geringfügig an. Je nach Umsetzung ist die Korrelation unterschiedlich stark ausgeprägt. Grundsätzlich führt eine Immobilienquote jedoch immer zu einem stabileren Portfolio.
Fazit
Schweizer Immobilien bieten eine interessante Anlagemöglichkeit, welche sich in der Vergangenheit aufgrund einer kontinuierlichen und positiven Wertentwicklung mit stabilen Ausschüttungsrenditen bewährt hat. Über welche Anlagelösung eine Investition sinnvollerweise erfolgt, hängt von den regulatorischen Vorgaben sowie von den Präferenzen und Zielen der Investoren ab.
